Já pensou em investir nos principais imóveis (incluindo shoppings, hospitais e centros comerciais), localizados nas áreas mais nobres das principais cidades do país, receber uma receita mensal de aluguel vindo de empresas de primeira linha e ainda não ter que se preocupar com a administração dos imóveis e nem com custos te IPTU e condomínio? Se você acha que isso é um plano que pode ser executado apenas por pessoas muito ricas, você está enganado. Conheça os Fundos de Investimento Imobiliários, ou FII.
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| Um dos ativos do FII Brazilian Capital Real Estate Fund I que você pode ser sócio |
Fundos de Investimento Imobiliários são condomínios organizados por gestoras de investimentos que dedicam especialistas para procurar boas oportunidades de negócio e realizá-los da forma mais lucrativa possível. Na prática, investir em um desses fundos é aproveitar do trabalho desses especialistas para fazer seu dinheiro render junto com o deles. Um grande benefício desses fundos é a possibilidade da compra fracionada, ou seja, você não precisa juntar grandes somas de dinheiro para conseguir comprar uma sala comercial nos melhores empreendimentos do país.
Como comprar?
O processo para compra de cotas de FIIs é parecido com o processo para comprar ações no mercado. De fato, todos os fundos que são negociados em bolsa (e que você pode investir) tem um código de negociação (ticker) que o identifica na compra e na venda. Basta escolher o seu fundo e o montante a ser aplicado.
Como esses fundos são transacionados em bolsa de valores, você poderá também vender as cotas do seu FII a qualquer momento, desde que haja algum interessado nesta compra. Esta é outra vantagem em relação a investir em imóveis diretamente: a liquidez desses fundos é, normalmente, maior do que a liquidez dos imóveis. Fique atento pois apesar de ter uma facilidade de venda maior do que a de imóveis, a sua liquidez ainda é bem menor do que as ações mais negociadas no mercado.
Veja algumas dicas para escolher o seu FII:
Dica #1 – Compare o valor patrimonial do fundo com o valor dos ativos
O valor patrimonial de um FII é o valor unitário de sua cota multiplicado pelo número total de cotas. Na prática, significa qual a precificação do fundo no mercado. Uma boa dica é comparar este valor de patrimônio do fundo com a avaliação dos imóveis detidos por ele. Normalmente, os gestores destes fundos contratam empresas especializadas em avaliação de imóveis e divulgam estas avaliações com certa periodicidade. Utilize esses relatórios para comaparar os valores.
Exemplo: Imagine que você tenha comprado uma cota de um fundo por R$ 100,00 e este fundo tenha 1.000.000 de cotas. O valor do patrimônio do fundo será de R$ 100.000.000. Agora imagine que este fundo seja dono de um shopping center que foi avaliado em R$ 200.000.000. Isso significa que se o imóvel detido pelo fundo fosse vendido no mercado, você receberia o dobro do valor pago pela sua cota (100% de rentabilidade).
Dica #2 – Pesquise sobre o gestor do seu fundo
Veja qual é o histórico do gestor do seu fundo na administração de empreendimentos imobiliários. Através do website deles, é possível analisar quais empreendimentos receberam investimentos deles e qual foi a rentabilidade histórica das quotas dos seus fundos. Veja alguns exemplos de gestores de fundos imobiliários (IMPORTANTE: NÃO ESTOU RECOMENDANDO NENHUM DELES):
Brazilian Capital – www.braziliancapital.com.br
Credit Suisse Hedging-Griffo – www.cshg.com.br
RB Capital – www.rbcapital.com.br
Dica #3 – Veja quanto o fundo distribui mensalmente aos cotistas
Normalmente, um FII é proprietário de imóveis comerciais (shopping centers, escritórios, hospitais, etc.) e recebe mensalmente uma receita de aluguel. O gestor do fundo pode fazer duas coisas com a receita mensal de aluguel: (i) distribuir aos seus cotistas; ou (ii) utilizar parte da receita para reinvestir em novos imóveis.
Antes de investir, verifique qual o valor que o gestor distribuiu aos cotistas nos últimos 12 meses. Este valor é uma boa referência para você saber quanto receberá nos próximos meses. Encare este valor como uma “remuneração mensal” do seu dinheiro. Esses fundos deveriam distribuir algo em torno de 0,7% - 1,0%. Entretanto, se este valor for menor, é bastante possível que o seu gestor esteja utilizando parte do dinheiro para comprar novos imóveis e aumentar o tamanho da carteira esperando uma rentabilidade de longo prazo maior. Neste caso, o ganho virá futuramente da valorização das cotas do fundo.
Dica #4 – Diversifique o seu portfólio
Se você já investe diretamente em imóveis, procure comprar cotas de FIIs de setores que são diferentes dos seus. Por exemplo, se você é proprietário de salas comerciais na cidade de São Paulo, procure um FII que invista em shopping centers na mesma cidade. Ou em empreendimentos comerciais de outras regiões. Desta forma, você garante que o seu portfólio de investimentos seja diversificado e menos sucetível a volatilidades pontuais do mercado.
Algumas estratégias utilizadas por FIIs:
i. Prédios comerciais: compram prédios comerciais e alugam, normalmente, para empresas de primeira linha. Podem ser edifícios que são utilizados apenas por uma empresa ou por prédios utilizados por várias empresas;
ii. Logística: compram armazéns, depósitos ou outros prédios industriais e alugam para este tipo de serviço. Normalmente, ficam em áreas mais afastadas dos centros das cidades;
iii. Shopping centers: fundos que compram os shopping centers e alugam os espaços de lojas;
iv. Hospitais: fundos que compram hospitais e obtém receita de aluguel destes prédios.
Dica #5 – Verifique a liquidez das cotas do fundo
Conforme dito anteriormente, uma das principais vantagens de se investir em FIIs em relação a comprar imóveis diretamente, é a possibilidade de comercializar as suas cotas com facilidade maior do que comercializar imóveis. Imagine que para vender um imóvel você precisará: achar um comprador, contratar um advogado para preparar os contratos de compra e venda, contactar o registro de imóveis para transferir a escritura pública, etc. Nos FIIs, basta vender a cota. Por este motivo, um ponto importante é analisar a liquidez do fundo, ou seja, qual é o volume de compras e vendas de suas cotas por dia. Quanto maior o volume de dinheiro transacionado em cotas deste FII mais fácil será para você vender a sua participação.
Dica #6 – Leia o prospecto do fundo e os últimos relatórios mensais
Bula de remédio e prospecto de fundo não são as leituras mais agradáveis do mundo, mas são importantíssimas para que você saiba o que está comprando. O prospecto dá informações detalhadas sobre os imóveis presentes nas carteiras e a estratégia de investimento dos gestores. Os relatórios mensais informam os últimos acontecimentos da carteira e um breve comentário sobre os próximos meses. Ambos os documentos são públicos e disponíveis nos sites dos gestores.
Ficou interessado, veja a lista completa de Fundos de Investimentos Imobiliários listados em bolsa, neste endereço e escolha o seu: Fundos de Investimento Imobiliário listados em bolsa. Leia com calma os prospectos do fundo e veja os riscos envolvidos e se você deseja assumi-los.
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